不動産投資方

「不動産ってなんだろう」ってあまり考えたこと無いと思います。
マンションや一戸建ての住居、アパートなどは人が生活する基礎となるものです。
これらのものは、立地や交通条件が良いいわゆる「優良物件」であれば景気に左右されにくいという傾向もあります。

今のような景気の悪い時こそ、お手ごろ価格で有料不動産を購入できるチャンスではないでしょうか。

ここでは、不動産投資を始めるにあたって不動産とは何かについて考えてみましょう。

不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建造物だけでなく、その土地にある動かせないもの（例えば樹木など）の事をいいます。

不動産投資としてマンション経営などを行う場合には、賃料徴収などの運営管理だけでなく、安全に長く居住できるように建物の維持管理にも注意が必要となります。
建物の維持管理には、設備管理、清掃、維持、修繕などがあります。
これら定期的なメンテナンスが必ず必要となりますので、将来の修繕費用として賃料から積み立てておきましょう。
屋根や屋上の防水加工、外壁補修、塗替えの修繕時期の目安は10年前後、鉄部防錆加工は3?5年、機械設備や給排水管の補修・交換などは15年?20年前後です。
中古物件の場合はさらに、メンテナンス時期が早くなるので、中古物件での不動産投資を行う際は、専門家に建物をチェックしてもらい、どのような補修がいつ必要なのかを含めた投資計画を立てなければなりません。
中古物件の場合には、このような費用を差し引いて物件価格の値段交渉を行うことも可能です。
マンション経営では、必ず中長期の修繕計画を作り、定期的な見直しや専門家による建物の診断を行い、建物を安全・快適に使えるよう、心がけてください。

マンションの1室を購入し、賃貸する場合には管理費・修繕費を支払うことになるので、どのような修繕計画があり、修繕積立金がどれだけあるのかを確認しておきましょう。
修繕積立金が不足している場合には、大規模修繕を行った場合、不足額を徴収されることがあります。

新たに建設する場合には、耐震や構造、基礎、建築材料などもしっかり検討して、長く安全に住める、後のメンテナンスが軽減できるような建物となるよう配慮してください。
それが、結果的に利回りの大きな不動産投資となるのです。

現物の不動産投資を行う際には、様々な建築制限を遵守しなければなりません。
その制限の1つには、道路関係による建築制限があります。

建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内で道路と敷地との関係に関する制限があります。
建築物の敷地は、4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。
ただし、建物の周囲に広い敷地があるなど、安全上支障がなく市町村長や都道府県知事が許可した場合には、上記でなくても建築が可能です。

道路とは原則幅4m以上のもの(特定行政庁指定区域は6ｍ)で、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによる道路を指します。
また、法令が適用された際、すでにあった公道や私道も道路です。

幅4m未満(特定行政庁指定区域は6m未満)の特定行政庁の指定した道路を、みなし道路と言います。
幅4m未満の道路は、道路の中心線から水平距離2mの線が道路境界線(セットバック)とみなされ、その部分には建築物の建築はできません。
そして、セットバックした部分は建ぺい率・容積率の計算で敷地面積には含みません。

また、道路が公道か私道かというチェックも重要です。
私道に上下水道やガス管を敷設する際、原則として私道の所有者の承諾が必要です。
特に共有の私道でない場合に、私道の利用に関してトラブルになる場合もあるので注意が必要です。

不動産投資には、このように敷地に面する道路に対する地域や情報も重要となるので、事前の調査をしっかり行ってください。